China se encuentra en una fuerte crisis derivada de problemas de desarrollo inmobiliario, a pesar de mostrar signos de recuperación en su economía gracias al aumento de las ventas minoristas (5,4% respecto a hace un año), el sector inmobiliario se sigue viendo bastante frágil (cayo 13,8% el mes pasado). Ante estos datos, cabe preguntarse: ¿qué fue lo que llevó a esta situación al mercado de inmuebles? ¿qué soluciones se plantean?

Antecedentes

En el 2001, China se unió a la Organización Mundial de Comercio (OMC). Desde entonces comenzó un proceso de crecimiento en el que ha ido desplazando a Estados Unidos como el agente más importante del sistema de intercambio global.

Mientras la economía mundial se veía afectada por la Crisis económica de 2008, la economía china creció un 10% anual entre el año 2008 y 2011. En parte, gracias a la política de obra pública del país asiático ya que los gobiernos de diferentes regiones chinas solicitaban préstamos para el desarrollo de infraestructura y del sector inmobiliario.

Sin embargo, Michael Pettis, profesor en la Universidad de Pekín, advierte que China se está quedando sin maneras de invertir productivamente en infraestructura (puentes, carreteras, etc..). Recalcó que a través del paso de los años, China debió haber reducido la parte de la producción que reinvertía, viendo lo que la economía podía absorber de forma productiva. La economía china ha pasado de un enfoque en la inversión, a estar dominada por el gasto de consumo interno. Este modelo enfocado en el gasto se ha mantenido por razones políticas derivadas de lo que dicta el Partido Comunista Chino.

Pero en 2020 a raíz de la pandemia de coronavirus, los países occidentales redujeron su demanda de manufactura china. El gobierno asiático reaccionó con un paquete de estímulo fiscal de 575.000 millones de dólares (equivalente al 13% del PIB del país en ese momento) lo que le permitió a la economía mantenerse a flote y continuar su esquema de gasto público y transferencias de recursos.

Sector inmobiliario

La industria de desarrollo inmobiliario de China consiste en una matriz de desarrolladores que adquieren terrenos, poniendo de garantía a los bancos y obteniendo préstamos de estos para iniciar proyectos de construcción. Luego se da inicio al proceso de preventa con los compradores, para posteriormente utilizar esos fondos para comprar terrenos para otros proyectos (en lugar de concluir los edificios en proceso de construcción en el tiempo pautado). Esto ha ocasionado que los propietarios de viviendas ya no quieran pagar sus hipotecas, con debida razón, pues habrían estado pagando cuotas, a una tasa del 5% al ​​6% de casas que nunca habían habitado.

Los administradores del dinero y los desarrolladores del sector inmobiliario tenían un acuerdo lucrativo, en el cual los administradores se harían cargo de las obligaciones de los préstamos y bonos con la condición de que los constructores los volverían a comprar con una prima del 10% al 12%.

En consecuencia con lo descrito previamente, los fondos del sector inmobiliario han tenido pérdidas crediticias severas, lo que ha hecho caer sus bonos y ha puesto a Beijing en alerta. Las Empresas de Gestión de Activos (AMC) juegan un papel importante para rescatar a la economía cuando los bancos chinos se encuentran en riesgo de colapsar.

Los cuatro grandes administradores o “Bancos sombra” (Huarong, Cinda, China Great Wall Asset Management Co. y China Orient Asset Management Co.) han realizado préstamos a casi la mayoría de los 50 principales desarrolladores inmobiliarios del país.

Por si solos, Cinda y Huarong tienen una inversión de más de 200.000 millones de yuanes, y el 50% de los negocios de adquisición y reestructuración de deuda inmobiliaria.

No hace mucho, los reguladores miraban a las AMC como una solución a la crisis, y solicitaron a Huarong y China Cinda Asset Management Co. que ayudaran a reestructurar a los desarrolladores más vulnerables adquiriendo proyectos inmobiliarios estancados y comprando préstamos morosos.

Ahora las AMC están sufriendo las repercusiones de estas inversiones. Por ejemplo, Huarong, el mayor fondo (de los cuatro mencionados), estima una pérdida de 18.900 millones de yuanes para la primera mitad de este año debido a deterioros crediticios, lo que llevó a Moody’s Investors Service, una de las calificadoras crediticias más importantes del mundo, a revisar su estatus para una posible rebaja de calificación (esta clase de calificadoras miden la pérdida que puede sufrir el inversor en caso de que el prestatario no cumpla sus obligaciones).

Esto colocó a algunos de los bonos en dólares de Huarong a menos de 80 centavos por dólar, desde principios de 2022, mientras que sus acciones cayeron un 70% en Hong Kong (en este año). El desplome se produce nueve meses después de que Huarong recibiera un rescate estatal (liderado por Citic Group Corp).

Futuras inyecciones estatales en las AMC podrían añadir más tensión a las finanzas del país. China tiene una deuda en relación al PBI del 308%, lo que ha frenado la capacidad del gobierno para emitir más estímulos fiscales.

Demolición de edificios

Con motivo de la deuda de estos desarrolladores y la negación de los compradores a seguir pagando hipotecas de estas viviendas, China se ha quedado con ciudades fantasmas, por lo cual se ha implementado una política de “construir, pausar, demoler, repetir”, la cual limita la oferta, para evitar una caída abrupta de los precios de la propiedad y aumenta la actividad económica con la construcción de otras, según el periódico británico The Telegraph.

Adicionalmente, cifras obtenidas por investigadores de Fathom Consulting, indican que en los últimos años se han detenido o demolido, alrededor de 3000 millones de metros cuadrados de viviendas en China.

En la China continental, millones de apartamentos permanecen desocupados y la tasa media de vacantes es del 12,1%, según el informe del instituto chino de investigación inmobiliaria, Bic Research Institute (BRI), hecho público a principios del mes de septiembre. Si comparamos esta cifra con otros países la tasa es relativamente mayor, a diferencia del Reino Unido, que es es del 0,9%, en Australia es del 11,1% y en Estados Unidos del 9,8%.

De acuerdo a Ren Zepping, antiguo economista del Centro de Investigación para el Desarrollo, del total de unas 400 millones de viviendas de China continental, hay casi 50 millones completamente vacías.

¿Qué dice el Partido Comunista Chino?

El 16 de octubre se celebra el Vigésimo Congreso del Partido Comunista Chino, que se realiza dos veces por década. En la reunión se tratan las políticas a afianzarse en el país durante un plazo de cinco años. Por lo que es muy posible que se anuncien medidas referentes al sector inmobiliario anticipó en marzo el medio chino Caixin. 

Esto podría implicar a entidades respaldadas por el Estado que se hicieran cargo de Huarong, Cinda y China Great Wall Asset Management Co. Otra opción posible, es que si se llega a tratar el tema después del congreso, el objetivo a largo plazo sería que Cinda y Orient se convirtieran en el único gestor de deudas incobrables, con operación a nivel nacional, para hacer frente a los activos en dificultades. Tanto Huarong como Great Wall se enfocarían en la gestión de los préstamos morosos de sus nuevas matrices, Citic y Everbright, de acuerdo a personas familiarizadas con estas medidas, las cuales pidieron anonimato por tratarse de un asunto privado.

¿Fin?

La burbuja del sector inmobiliario en China se ha reventado, las posibles soluciones dependerán de lo que Xi Jinping y el comité central chino (que incluye al politburó, de 25 miembros, y el comité permanente, de solo 7 miembros, organismo conformado por los dirigentes máximos del partido) establezcan que sea lo mejor para los intereses del Partido Comunista Chino.

Lo cierto es que la situación no puede seguir así, el siguiente paso será determinar un nuevo modelo económico en el cual se introduzcan medidas para alejarse de una inversión inmobiliaria robusta o renovar ese sector por completo.