Los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) son créditos hipotecarios a 30 años que tienen por objetivo facilitarle a cierto sector de la población la adquisición de viviendas, en general, para aquellos que buscan independizarse por primera vez.

Dichos créditos, para aliviar su carga, se ajustan en base a la inflación mensual, y todos los meses se busca que el deudor pague una pequeña porción del monto total para disminuir paulatinamente lo que deberá desembolsar el aplicante al finalizar el periodo de los 30 años. 

Lo característico de los créditos en cuestión es que su valor se encuentra representado no en dólares o pesos, sino en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que es una medida equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de 1 m² de una vivienda tipo.

Como anteriormente mencionamos, su valor es ajustable en función de la inflación y se determina con el índice del Coeficiente de Estabilización de Referencia.

Fueron emitidos por primera vez el 31 de marzo del 2016 en el gobierno de Mauricio Macri, y hasta la fecha se entregaron cerca de 130.000 créditos (pensaban llegar al millón).

Sus primeros efectos resaltaron por la eficacia en cuanto al objetivo primario de permitir la compra de primeras viviendas, pero con el tiempo, y la aceleración de la inflación, tanto en el gobierno de Cambiemos como del Frente de Todos (FdT) se convirtieron para muchos en una carga económica difícil de asimilar.

Nueva información

En el día de hoy el Congreso de la Nación dio media sanción, con 134 votos afirmativos y 40 en contra, al proyecto de ley que establece una ayuda para aquellos propietarios que no puedan pagar las cuotas de préstamo.

Se trata de 1576 de los 95.000 créditos hipotecarios UVA vigentes, un 1,2% del total, según el Banco Central. Aunque la cifra podría ser mayor.

El problema de las cuotas, además, es que se llevan gran parte de los ingresos familiares al ajustarse por inflación. Hay muchas familias que están al día pero a un costo terrible

Los cambios puntuales, y según el texto de la ley, son:

• Las cuotas ya no se actualizarán por inflación sino por salarios, es decir, “en función de la actualización mensual del saldo de capital por el índice actualizable por remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (IAR) determinado en la presente ley, u otra variante que se establezca en función de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”
• se creará un Fondo fiduciario para saldar la diferencia que los deudores que no puedan pagar. “La diferencia entre la cuota pagada por el deudor y la que debiera percibir la entidad financiera según las condiciones originales del crédito, dará lugar a una compensación monetaria que será cubierta por el Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecario (FFCPH)”.

La advertencia

Carlos Melconian, director del Banco Nación de ese entonces, advirtió que no era el momento de promover este tipo de créditos UVA porque a Cambiemos no le iba resultar fácil bajar la inflación. Por eso, él ofrecía un crédito hipotecario con cuotas más altas de entrada (de 12.453 pesos) pero fijas por 3 años.

Quien promocionó abiertamente estos créditos en varias oportunidades fue el economista radical y actual diputado de Juntos por el Cambio, Martín Tetaz.

En el año 2018 en una entrevista para el programa televisivo de Reporte Inmobiliario definió a los “Créditos UVA“ como “la mejor política económica de los últimos 70 años“. El mismo año en la Convención FORUM CONSTRUYA CÓRDOBA dijo que en el futuro no iba a ver “incobrabilidad de créditos UVA al tratarse de primera vivienda“.

Pero luego… pasaron cosas.

En la segunda mitad de año de 2018, y a raíz de la suba de la inflación acompañada de una fuerte devaluación del peso, muchos deudores se vieron comprometidos en sus salarios generando así una retracción en la demanda de los créditos UVA. 

Durante los 4 años de gobierno de Macri y según el CEPA (Centro de Economía Política Argentina) las cuotas habían aumentado en un 147% en términos nominales, es decir, que a menos que las paritarias de tu salario acompañarán los aumentos en forma proporcional a la suba de los intereses de los créditos, lo que en un principio iba ser la oportunidad para adquirir tu primera casa terminó siendo una carga lo suficientemente grande como para llevarte a la bancarrota. 

Alberto

Esta tendencia se agudizó por la pandemia y cuarentena que llevó a la Argentina en 2020 a una caída del 9,9% del PBI (la mayor desde 2002). Los creditos tomados impactaron de lleno en los deudores, en sus ahorros y muchoa de ellos con riesgo de perder sus hogares.

Después de varios aplazos, bonificaciones y una gran brecha generada entre las cuotas que hoy se pagan y las que se deberían pagar indexada la inflación, el gobierno de Alberto Fernandez buscó solucionar de forma particular cada caso, según las circunstancias tanto del banco que emitió el crédito como del deudor que aplicó para este.

Tema, recordemos, viene del gobierno anterior de Mauricio Macri, y que el del FdT debió enfrentar.

Una de las propuestas con mayor repercusión fue disponer que el deudor de un préstamo hipotecario de vivienda única con UVA pueda efectuar una renegociación del contrato de forma única: siendo capaz de cambiar la cláusula de ajuste por otra, en la que esté nominada en UVI (Valor Unidad de Vivienda) con una tasa máxima del 5%.

Sumado a ello, se incitó la suspensión de las ejecuciones hipotecarias y desalojos para los créditos UVA por el término de un año.

La mayor preocupación es que cerca del 80% de los deudores tuvo su cuota congelada durante la pandemia, por lo que la mora es baja, pero con el escenario inflacionario actual la mora podría empezar a subir incluso por encima de la inflación y los salarios.

Sin embargo, a diferencia de la investigación realizada por este medio sobre las “ESTAFAS MILLONARIAS DE LA AFIP A MONOTRIBUTISTAS“ donde hay una presunción que se violó la ley. En este caso, los deudores estaban expuestos a estos riesgos.

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David Busso

Editor jefe en El Punto Medio, especialista en periodismo de investigación, con experiencia en gráfica, radio y portales digitales.
Periodista y Lic. en Comunicación Social por el Colegio Universitario de Periodismo (CUP) y la Universidad Católica de Santiago del Estero (UCSE).

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